マンション改修工事第３回 [建築（マンション）]
マンション改修工事の最終回です。
＜「共同住宅ながさき」の歴史＞
1978年にコーポラティブ方式のマンションとして完成した「共同住宅ながさき」の居住者たちは建設時から多くの難関を乗り越えてきました。当時は日影条例がなかった時代でマンション反対運動が盛んに行なわれていました。「共同住宅ながさき」も例に漏れず、建築工事開始早々に周辺住民による反対運動が巻き起こり、ついに裁判にまで発展しましたが、和解により一人の脱落者も出さずに完成にこぎ着けました。
コーポラティブ方式というのは居住者自らが土地を探し、設計に関わり、建設業者を選定することによって、自分の予算や希望の間取りのマンションを手に入れると同時に、マンション住民同士のコミュニティーを形づくるというものです。そこにはマンション業者は介入せず、その分費用も安く造れるメリットがあります。
マンションの管理運営は全て住民の手によって行なっています。毎月行なわれる定例会、年一度の総会、子どもたちが小さい頃はクリスマスパーティーや遠足や潮干狩りなどいろいろな行事、10周年と30周年の時には、住民の手による「記念文集」を発刊しました。このように「共同住宅ながさき」では苦労を分かち合い、楽しみながらマンションの自主管理の実績を積み重ねてきたのです。
「共同住宅ながさき」2009.12忘年会風景
＜改修工事検討プロセス＞
私が改修方法の検討会議に参加した時には、すでに1年近く管理組合として検討が進んでいて、いくつかの改修業者と改修工法が候補に挙げられていて、見積書もそろっていました。改修したマンションの事例見学も行ない、あと少しで結論が出るところまで来ているかに見えたのですが、ここからが大変でした。
「共同住宅ながさき」はコンクリート打放し仕上げであり、改修にあたってその外観のイメージを残したいという点で居住者は概ね一致していました。また、改修工事の目的は建物の耐久性を高めることが第一で、外壁の美化は二の次と考えていました。
＜検討されていた改修方法＞
１.厚塗り工法（吹き付けタイルの類い）
防水性能、空気を遮断する性能（断気性）が高く中性化防止性能が高いが、外観イメージが変わってしまうのが難点。
２.打放し風工法（カチオンモルタル塗り+塗装で打放し風の模様を付ける工法）
いかにもお化粧的で、偽物っぽいという点で少数意見だったが、外観イメージと中性化防止性能を両立する案として採用された。
３.透明塗料吹付け工法（透明塗料を吹付け、現状のコンクリート表面がそのまま見える仕上）
外観イメージを残せる点で設計者は最後までこだわったが、無数のピンホールがあいているコンクリート表面に塗装しても連続した皮膜を形成することができないということで不採用となった。
４.再アルカリ化工法（薬剤を塗布しコンクリート自体を再アルカリ化する工法）
再アルカリ化ということで根本治療かに思われたが、前回の改修時の塗装が部分的に残っていて薬剤が均一に浸透させることができず、アルカリ性と酸性がむらになった状態になり、かえって鉄筋の錆を助長することになることが判明し不採用となる。
＜結論を導いた調査と診断＞
中性化の進行が進んだ場合にどのような症状が現れてくるのかについて居住者の多くが不安に思っていたことと、上記の４案から結論を得るためにコンクリートの状態を調査診断することにしました。
A.コア抜き
一般部のコア抜きは既に行なっていたが、鉄筋部のコア抜きを行ない、鉄筋の状態を目視確認したところ、錆の進行までは至っていないことがわかり安心することができました。
B.前回改修時の塗装の剥離試験
前回の塗装がどの程度残っているか剥離試験を行ない、塗料がコンクリートに数ミリ浸透していて剥離剤では除去できないことが分かった。その結果、薬剤とふによる再アルカリ化が難しいことが判明しました。
C.コンクリート強度試験
シュミットハンマーによる強度試験で設計強度を大幅に上回る結果が出てひと安心。中性化するだけでは強度低下を招かないことが確認できました。中性化は進行を遅らせることはできても止めることができない。鉄筋を錆びさせないことが大事で、そのためには錆の原因となる空気と水を遮断することだとの確信を持つことができました。
D.付着力試験
前回の塗装が残っている上に塗装する場合の付着試験として、モルタルの種類、シーラーの有無、下地荒らしの方法等でマトリックスをつくりそれぞれの付着力を計測しました。その結果、カチオンモルタル、シーラーは使用しない、下地は荒らさないケースの結果が一番良かった。
中性化の進行を遅らせ、鉄筋の錆を防止するためには防水性と断気性を備えた工法を選択する必要があることから、カチオンモルタルを薄塗りした上にフッ素塗料を吹付け、さらに光触媒を上塗りする工法で改修することに決定しました。カチオンモルタルを塗ることによってピンホールのない平滑な下地をつくり、連続的な塗膜を形成できると考えたのです。
マンション改修工事にあたっては、居住者の意向を良く聞くことが重要であることはいうまでもありません。加えて、建物の状態を詳細に調べることが、適切な改修方法を打ち出すためには不可欠だといえるでしょう。「共同住宅ながさき」の例では、適切な調査を行なったことで、居住者が漠然と不安に思っていたことが解消されたことと、中性化に対応するにはコンクリート打放しは諦めざるを得ないという覚悟ができたことなどから、工法が絞り込まれ結論に至ることができたと考えられます。
マンション改修工事第２回 [建築（マンション）]
マンション改修工事の第２回目ということで、今回は改修方法をどのように検討したかをレポートします。
そもそも1978年11月に完成したこのマンションは、杉浦敬彦設計連合が1975年に雑誌「ハウスプラン」で、コミュニティーハウスづくりを呼びかけ参加者集めと土地探しを開始したことがきっかけで造られたコーポラティブハウジングなのですが、建設当時は皆若く子育て真っ最中のような家族や仕事場として参加したひとや二世帯住宅も含まれていました。普通の分譲マンションとは違い各住戸の床面積や間取りも全てオーダーで、それぞれの予算やライフスタイルにあわせたものになっています。
建設過程では日照権紛争に巻き込まれ、裁判所の調停で反対住民と和解により設計変更を行なったりと決して順調ではありませんでしたが、１４世帯全員が最後まで残り完成を迎えることができたという経緯があったお陰で、住民の結束力は固く、マンション管理も住民自らの手で行なうことはごく自然な流れでした。
第一回目の改修工事は1998年に杉浦敬彦設計連合が調査及び設計監理担当し、コンクリート打放しの上にパーマシールドという塗料を吹き付ける工法を採用しました。第一の理由は、決して奇麗とはいえない打放し仕上げでしたが住民の方が愛着を持っていて、その外観イメージを残したいということ。第二の理由は、コンクリートに浸透し防水層を造ることによって水の進入を防ぐという特徴から透明塗料のパーマシールドを採用することにしたようです。当時の私はすでに独立しておりそのときの改修工事には関与しませんでした。
第二回目の改修工事については2007年6月に着手し、2009年まで約2年かけて検討しました。私が検討会に加わったのが2009年1月で、それ以前に候補に挙がっていた改修業者はそれぞれ独自の工法を持っていて、細かい部分で違いがあり、使用する塗料などの詳細も明らかにされてなかったので、客観的に比較することが難しく、各社から見積は出ていたものの結論に至りませんでした。
私が今回、中性化によるコンクリートの劣化を防止する方法として採用した基本的な考え方は、中性化の原因となる二酸化炭素を遮断する（断気性能）と鉄筋の錆の原因となる水の進入を防ぐ（防水性能）を持った物質でコンクリート表面を覆うということで、具体的には、カチオンモルタルを２〜３ミリ程度薄塗りし、その上にウレタン系塗料+光触媒を塗装する方法です。再アルカリ化も検討しましたが、コストの問題や逆効果を招く恐れがあることなどから、採用しませんでした。
もうひとつの難題は前回吹き付けたパーマシールドの影響が分からなかったことです。パーマシールドが残った状態の上からカチオンモルタルを塗った場合にしっかりと付着するだろうかということです。そこで、パーマシールドの付着力試験を行ないました。
＜付着力試験＞
横軸には下地処理方法３段階。１.下地処理なし。２.目荒らし。３.コンクリート表面削り。
縦軸には薄塗りモルタルの工法３段階。１.カチオンモルタル。２.特殊プライマー＋カチオンモルタル。
３.特殊プライマー＋ポリマーセメントモルタル。
上記のマトリックスとし、それぞれについて付着力を計測する。
貼付けたナットを計測器で引っぱりはがれた時の付着力を計測する。
この例のようにモルタルがはがれているのはモルタル強度よりコンクリート表面の付着力が弱いということになる。
結果は左上の下地処理なしとカチオンモルタルの組み合わせが最も付着力が強かった。
次に行なったのは鉄筋部のコア抜きです。通常のコア抜きは数カ所行なっていて中性化の進行状況は把握していたのですが、肝心の鉄筋の錆がどの程度すすんでいるか直接目で確認することは建物を診断する上で大変重要と考えたからです。
亀裂があり、最も条件の悪い場所を選びコア抜きを行なう。
紫色はコンクリートがアルカリ性であることを示している。鉄筋は少し錆が出ていてこれ以上錆を進行させてはいけないという状況であることがわかった。
中性化の進行は20ミリ。
抜いたコア。紫色の部分はアルカリ性が残っている。色がついていない部分は中性化している。
＜パーマシールドの剥離試験＞
２種類の剥離材を使ってパーマシールドの剥離試験を行った。結果は、表面のパーマシールドはある程度除去できたが、コンクリートに浸透している部分は除去することができなかった。
＜総合評価＞
10年前の試験結果と比較すると、前回吹き付けたパーマシールドは中性化の進行を防ぐことにはほとんど役に立たなかったが、防水性能はあった。
原因として考えられることは、コンクリート表面には無数のピンホールがあるので、パーマシールドを吹き付けた際に連続膜を形成できなかったことが考えられる。塗膜にミクロン単位の孔が空いていて水は通さなくても、気体を通してしまう状態であったのではないだろうか。
そこで、今回はコンクリート表面にカチオンモルタルを薄塗りして平滑な下地をつくることにより、連続膜を形成しやすくするだけでなく、カチオンモルタルがコンクリートにアルカリ性を付与することも期待できると考えた。
次回は改修方法についてどのように住民の合意形成を計ったかについてレポートします。
マンション改修工事第１回 [建築（マンション）]
今回はアトリエ塊が監修したマンションの改修工事についてレポートです。
約３０年前に建てられたこのマンションは1997年に第１回目、2010年に第２回目の大規模改修工事を行った。今回は昨年の改修工事から1年目ということでアトリエ塊と施工会社が点検作業を行った。
耐久性を維持することが改修の主な目的で、美観的なことは二の次というのがこのマンションの住人たちの総意。というよりも築３０年を経たコンクリート打ち放しを新築のようにきれいにすることには抵抗感が強かった。３０年経って古びた外観を変えずに耐久性を維持する改修方法を求められていたのだ。約2年間の検討期間をかけて改修計画を決定するまでの経過と改修工事の状況と、そして、改修工事1年目の結果がどうだったかまでを数回に分けて報告します。
コンクリートの中性化が建物の耐久性に大きな影響を与えることは知られている。本来、強アルカリ性コンクリートが鉄筋を錆から守っているのだ。
表面から徐々に中性化が進み、鉄筋の深さまで到達すると鉄筋が錆びる条件が整ってくる。そして、鉄筋が錆び始めると鉄筋が膨張しコンクリートを押し広げ破壊するようになり、こうなるとコンクリートがひびや剥離をおこしさらに破壊が進むということになる。この流れを止め、鉄筋を錆から守ることが改修の目的である。
コンクリートの中性化を遅らせ鉄筋を錆びさせないことに主眼をおいた改修工事を行い、打ち放し風の外観を残すことができた。今回は１年点検を行ったが、来年２年目の点検を実施することによって改修工事の検証を行う予定にしている。専門家が定期的に建物を点検することにより、不具合の早期発見と、早めの処置をすることで良い状態を維持することが可能となります。
改修後の外観
改修前の廊下
改修後の廊下
改修後の階段
次回は改修計画決定までのプロセスについてレポートします。
石神井台の賃貸ワンルーム空室情報 大泉学園駅徒歩12分 [建築（マンション）]
今回はアトリエ塊一級建築士事務所が設計監理した賃貸マンションの空室情報です。この賃貸物件情報はインターネットでは目立たない状態におかれているので、賃貸ルームの良さを知っていただくために本ブログで情報発信し、こんな物件を探していたという方の目にとまることを願って記事にしました。（関連記事）ペット可。
この賃貸ルームの特徴は約10畳あるゆったりしたワンルームで、独立したキッチン、ウｵークインクローゼット形式の大きな収納があることによって、部屋の広さをさらに有効に使うことができるという点です。ダイニングテーブル、リビングチェア、ベッドなどの家具をゆったりおいても余裕があります。単身の方でもカップルでも、SOHO的な使い方にも向いています。
設備も充実していて、本格的なキッッチンセット、洗面室や浴室もゆったりしています。インターネット環境は各社光ファイバー、Jcomにも対応していてインターネットプロバイダーやTVの視聴方法の選択が可能となっています。
窓は北側に向いていますが、高い建物がないので遠くまで見渡せ、春には満開の桜を楽しむことができます。
広い室内、正面がウｵークインクローゼットの扉、右が洗面室の扉。
本格的なキッチンセットと配膳カウンター、収納量も十分です。
洗面と1室になったトイレ。ハイサイドライトからは自然の光が入ります。
天気の良い日にはバルコニーから正面に富士山が見えます。
（ここからは不動産ちらし風になります。）
マンション名：i-cradle アイクレードル
交 通：西武池袋線大泉学園駅徒歩12分
所在地：東京都練馬区石神井台3丁目
設 備：室内洗濯機置場・追焚機能・ケーブルTV・バス・トイレ別室・バルコニー・
エアコン・浴室乾燥機・ガスコンロ可・複層ガラス・洗面台・
システムキッチン・温水洗浄便座・ウォークインクローゼット・光ファイバー
建 築：鉄筋コンクリート4階建ての2階、3階（各1室）
専有面積：30.67㎡
敷 金：2ヶ月
礼 金：2ヶ月
契約期間：3年
※賃貸条件は参考です。詳しくは仲介の松村不動産にご確認ください。
2012年１月現在、満室となっています。
＜賃貸についてのお問合せは石神井公園駅北口の松村不動産にお願いいたします。＞
TEL：03-3995-2101/FAX：03-3995-2210
石神井台の賃貸マンション＜i-cradle＞ [建築（マンション）]
西部池袋線石神井公園駅と大泉学園駅の中間にある小さな商店街のはずれに建つ＜i-cradle＞は2010年３月に完成した賃貸マンションです。周辺には閑静な住宅地で大泉学園駅まで徒歩12分の場所にあります。ワンルームが2室と2LDKが15室、1階には2室の貸店鋪があります。ペット可。
手摺など金属部分にはステンレスを使用しメンテナンス費用を節減
コンクリート打放しの外壁には汚れ防止と、中性化防止、
鉄筋コンクリートの長寿命化のためにフッ素系塗料と光触媒を塗装している。
・
広めのインナーバルコニーを設けることによって、
室内のプライバシーと通りに対しての景観が守られるように意図した。
マンションのエントランスにかけられた赤富士の絵は
現在日本に二人しかいない銭湯絵師中島盛夫さんの手によるもの。
廊下には吹き抜けのある中庭を設け下階にも自然の光が届くようにした。
屋上緑化はヒートアイランド防止効果があるといわれている。
屋上から見た中庭
最上階の居室にはプライベートテラスがある。
最上階の天井の高い室内。
ゆったりしたワンルームタイプの居室。
銭湯の跡地に賃貸マンションを建設した。
煙突の解体風景
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